（以下の話は消費税の納税義務のある課税事業者を前提としています。）

賃貸マンションやアパート経営などの不動産賃貸業は、簡易課税制度を適用したほうが原則の方法で消費税を計算するよりも納付する消費税が安くなる傾向が今まではありました。

※今回の税制改正によってはこの安くなる傾向はなくなる可能性があります。

例えば、アパート経営は売上の大半を占めるアパートの家賃収入は
非課税売上、費用のうち減価償却や固定資産税など預かり消費税を減らす事ができないものが多いのが事業の特徴です。

消費税の原則の方法で計算した場合は、非課税売り上げに直接関連する費用の支払い消費税は預かり消費税から控除できません。また、事業全体に関連する費用の支払い消費税についても、売上のうち非課税売上げ占める割合だけ、支払い消費税を預かり消費税から控除できません。

しかし、簡易課税を適用するとアパート経営の場合は今のところは仕入率が５０％とみなされるため、簡易課税を利用した方が安くなる傾向がありました。（平成２７年４月１日以後に開始する課税期間においてはみなし仕入れ率が４０％に改正されることになりました。）

一度、原則計算と簡易課税のどちらが安くなるかシミュレーション計算をすることをおすすめします。不動産賃貸業以外でも、簡易課税で消費税が安くなる可能性のある事業はあります。

①売上のうち非課税売上の割合が多く、費用のうち非課税売り上げに

　関係する費用の方が多い場合。

②費用のほとんどが給料など預かり消費税を減らす効果のない費用が
　占めている場合。

③消費税法で決められているみなし仕入率よりも、実際の仕入率などが
　低い場合。

などのケースがこの簡易課税で消費税が安くなる場合に該当する可能性があります。上のケースに当てはまっても事業によってさまざまで一概に安くなるとは言えないので、やはりシミュレーション計算が必須になります。

※注意
平成２６年３月に平成２６年度税制改正が成立しました。
この税制改正により簡易課税制度の不動産業のみなし仕入れ率は現行５０％から４０％に下がる事になりました。平成２７年４月１日以後に開始する課税期間よりみなし仕入れ率４０％が適用されます。

これにより、不動産賃貸業の場合は、上記に記載した　「　消費税を原則の方法で計算するよりも簡易課税で計算したほうが納める消費税が「　安くなる傾向　」はなくなる可能性があります。

簡易課税は一度適用すると２年間強制適用になることを考えますと、新たに簡易課税選択届出書を提出する場合には、注意が必要になります。選択届出書の提出課税期間によってはみなし仕入率４０％が強制適用になってしまいます。原則の方法で消費税を計算したほうが安く済むこともあるかもしれません。

例えば、、、
＜例１．簡易課税から原則に戻せる場合＞

（新設法人などではない三月決算の不動産賃貸業の会社の場合）

①平成２５年３月決算の課税期間に、簡易課税選択届出書を提出する。
②平成２６年３月決算の課税期間から簡易課税適用になる。
③平成２７年３月決算まで簡易課税が強制適用となる。平成２７年３月
　決算前までに簡易課税制度選択不適用届出書を提出する。
④平成２７年４月１日からの課税期間は不動産業はみなし仕入れ率が
　４０％になるが、簡易課税ではなく原則の計算方法に戻る。

＜例２．簡易課税が強制適用になる場合＞
（新設法人などではない三月決算の不動産賃貸業の会社の場合）

①平成２６年３月決算の課税期間に、簡易課税選択届出書を提出する。
②平成２７年３月決算の課税期間から簡易課税が適用になる。
③不動産業はみなし仕入率が４０％になる平成２７年４月１日～
　平成２８年３月決算の課税期間まで簡易課税が強制適用となり、
　原則の計算方法で消費税が計算できません。
④平成２８年３月決算までに　「　簡易課税制度選択不適用届出書　」
　をだせば平成２８年４月から原則の方法に戻せます。

　　不動産業のみなし仕入れ率が４０％になったとしても簡易課税
　　の方が消費税が高くなるか、又は安くなるかは単純にわかりま
　　せんのでやはりシュミレーション計算がかかせないという事に
　　なると思います。  

簡易課税はあらかじめ簡易課税選択届出書を税務署に提出してない
と利用できません。

簡易課税は選択届出書を提出した翌事業年度から利用できるようになる制度です。「今回消費税を計算したら、簡易課税で計算した方が安いから簡易課税を利用したい」と思っても、届出を出した事業年度から即、簡易課税を利用することはできないのです。

新規開業など特別な場合は、簡易課税選択届出書を提出した事業年度　　　
から簡易課税を利用できる事もあります。

簡易課税には課税売上高の金額で制限があり利用できる対象者が限られます。この金額を超えた場合は簡易課税を利用できません。

個人事業者の場合は前々年、法人の場合は前々事業年度の課税売上高が５千万円以下の場合は簡易課税を利用できます。５千万円を１円でも超える場合は簡易課税で計算をする事はできません。

簡易課税選択届出書を一度提出してしまうと、前々年または前々事業年度の課税売上高が５千万円以下の場合は、簡易課税が適用されるので原則の方法では計算できません。

つまり、その事業年度の消費税を原則で計算したほうが、安くなる場合でも簡易課税で消費税を計算することになります。

簡易課税を選択する場合は、複数の事業年度に渡って原則の方法より有利になるかを考える必要があります。

簡易課税をやめる場合は選択不適用届出書の提出が必要です。
これも選択届出書と同様で提出した事業年度の翌事業年度から原則による計算方法になります。提出した事業年度はまだ簡易課税が適用されます。

また、簡易課税制度が適用され始めた事業年度とその翌事業年度は簡易課税による計算方法が強制適用になります。つまり、選択不適用届出書を提出しようとも、この２事業年度は原則による計算方法は利用できなくなります。

ただし、前々事業年度の課税売上高が５千万円を超える場合は原則による計算方法になります。（ふたつ上の簡易課税を利用できる条件で書いた内容です。）

多額の機械や設備を購入した場合に、原則の方法で計算した場合は、預かり消費税より支払い消費税が多くなる場合があり、消費税が還付されることがあります。

しかし、多額の機械や設備を購入しようとも、簡易課税が適用された場合には支払い消費税が多くとも消費税は還付されません。なぜなら、簡易課税は支払い消費税を計算に使わず、売上から消費税を計算する方法のため、必ず消費税が算出されるためです。

ただし、中間納付額が多い場合などは簡易課税を適用していても還付がある事もあります。
簡易課税を適用している方で、多額の設備や機械を購入を予定し消費税の還付をお考えの場合は、その購入事業年度の前事業年度には選択不適用届出書を提出する必要があります。

注意すべき点のまとめ

○簡易課税を利用したい場合は選択届出書の提出が必要です。

○選択届出書を提出した事業年度の翌事業年度から簡易課税が
　適用されます。

○選択届出書を提出すると、簡易課税適用が始まった事業年度と
　翌事業年度は簡易課税が強制適用されます。ただし、前々事業年度
　の課税売上高が５千万円を超える場合は原則の計算方法になりま　
　す。

○簡易課税適用中は、個人事業者は前々年、法人は前々事業年度の
　課税売上高が５千万円以下の場合は必ず簡易課税で計算すること
　になります。原則の計算方法は利用できません。

○簡易課税をやめるためには選択不適用届出書を提出しなければなり
　ません。これも翌事業年度から効力を発揮します。

○どんなに多額の機械や設備を購入しても簡易課税の場合はその購入　
　 を原因とした消費税の還付はありません。

→　消費税増税時に注意すべき点と経過措置の内容はこちら